# Khả năng vay mua nhà

> Từ thu nhập, vốn tự có, nợ đang trả và lãi suất thả nổi, công cụ tính số tiền vay tối đa theo cả thu nhập lẫn trần LTV, giá nhà nhắm tới và khoản trả mỗi tháng trước và sau ưu đãi.

Tính số tiền ngân hàng có thể cho vay và mức giá nhà bạn nhắm tới được — theo thu nhập, hoặc theo giá trị tài sản đem thế chấp.

URL: https://tinhngay.com/bat-dong-san/tinh-kha-nang-vay

## Công thức

```
Khả năng trả = Thu nhập × Tỷ lệ trả nợ − Nợ đang trả Vay theo thu nhập = số vay có khoản trả tháng cao nhất ≤ Khả năng trả Vay theo LTV = Vốn tự có × LTV ÷ (100% − LTV) Vay được = số nhỏ hơn của hai giới hạn Giá nhà = Vay được + Vốn tự có
```

## Ví dụ

Thu nhập 30 triệu/tháng, dành 40% trả nợ, vay 20 năm, lãi thả nổi 12%, vốn tự có 500 triệu, trần LTV 70%. ; Khả năng trả: 30.000.000 × 40% = 12.000.000 ₫ mỗi tháng. ; Trần LTV: 500.000.000 × 70% ÷ 30% = 1,17 tỷ. ; Với 12 triệu mỗi tháng, trả gốc đều chỉ gánh nổi 847 triệu vì tháng đầu nặng nhất; đổi sang trả đều hàng tháng thì cùng số tiền đó vay được 1,09 tỷ. Cả hai đều dưới trần LTV, nên thu nhập mới là thứ chặn.

## Câu hỏi thường gặp

### Ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu phần trăm thu nhập?

Thông lệ là giới hạn tiền trả nợ hàng tháng ở mức 40–50% thu nhập ổn định, tính trên tổng mọi khoản nợ chứ không riêng khoản vay mới. Mỗi ngân hàng vẫn có chính sách riêng và còn xét số người phụ thuộc lẫn loại hình thu nhập.

### LTV là gì và ảnh hưởng thế nào?

LTV là tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo, thường 70–80% với nhà ở. Thu nhập cho phép vay nhiều hơn thì ngân hàng vẫn không vượt trần này, nên số vay được là con số nhỏ hơn trong hai giới hạn.

### Nên tính theo lãi ưu đãi hay lãi thả nổi?

Lãi thả nổi. Ưu đãi chỉ kéo dài một tới ba năm đầu, còn phần lớn thời gian vay bạn trả theo lãi thả nổi — lấy mức đó tính thì sát cách ngân hàng thẩm định hơn.

### Trả đều khác gốc đều thế nào?

Trả đều giữ khoản trả cố định suốt kỳ hạn nên dễ lên kế hoạch. Gốc đều trả phần gốc bằng nhau cộng lãi trên dư nợ giảm dần: tháng đầu nặng nhất rồi nhẹ dần, tổng lãi thấp hơn, nhưng vì giới hạn đặt ở tháng cao nhất nên cùng khả năng trả thì vay được ít hơn. Nhiều ngân hàng Việt Nam mặc định cách này.